C’est souvent l’inquiétude qui domine dès que l’on parle de taux de vacance ou d’emplacement périphérique avec un investisseur immobilier classique. Pourtant, il existe des objets intéressants pour lesquels ces paramètres peuvent précisément s’avérer avantageux: les surfaces industrielles et artisanales. Les zones d’activité jouissent habituellement de peu de considération, et encore moins de prestige. Rien de surprenant à cela puisqu’il s’agit en général de zones industrielles situées en périphérie, avec si possible un accès direct à l’autoroute. Pour des investisseurs en quête de rendements solides, ces aires spéciales représentent un marché de niche lucratif.
«Les zones industrielles et artisanales sont absentes dans la palette des placements immobiliers», dit Rolf Bach, CEO de REMNEX AG, qui investit dans l’immobilier partout en Suisse par le biais du groupe REMNEX AST Swiss Real Estate Commercial ECO. «Bien que ces zones d’activités constituent une niche du secteur immobilier, ils occupent une place essentielle en termes de surface et de création de valeur». Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), l’artisanat et les «PME» industrielles contribuent à hauteur de 25% à la valeur ajoutée brute suisse, ce qui représente une contribution déterminante à l’économie du pays. Sur la base des statistiques de surfaces de l’OFS, les aires industrielles et artisanales devraient constituer entre 10 et 20% du territoire. Ces surfaces accueillent les sites de production et les postes de travail de petites et moyennes entreprises (PME).
«Dans le marché immobilier actuel, il faut se démarquer avec un positionnement unique et une spécialisation», dit Rolf Bach. «La plupart des investisseurs se bousculent sur les segments classiques que sont le logement et les bureaux». Dans ces deux derniers segments, il règne une forte concurrence, étant donné que nombre d’investisseurs institutionnels, faute d’alternative, y cherchent désespérément des opportunités de placement rentables. Mais face à cette demande frénétique, le prix des objets augmente ce qui réduit la rentabilité. Dès lors, la discrétion de l’immobilier industriel et artisanal devient profitable. «Le profil risque-rendement est bon voire très bon», dit Bach. Comme cette catégorie de biens suscite peu d’intérêt, les prix se situent dans une fourchette adaptée au risque. Pour que REMNEX fasse entrer un de ces objets dans le portefeuille, il doit répondre à un certain nombre de critères clés qui tiennent compte des caractéristiques d’activité des zones artisanales et industrielles.
Diversification des locataires: Prenons l’exemple d’une zone artisanale avec 60 locataires. Le plus gros locataire occupe en moyenne 5% de la surface. Il en résulte une grande diversité de profils et d’activités des locataires. On y trouve les activités artisanales classiques comme la ferblanterie, la réparation auto, la menuiserie, etc. Des entreprises actives dans des secteurs industriels de niche, comme la production high-tech, complètent le tableau.
Critères d’emplacement: Une situation de l’immobilier moindre n’est pas mauvais en soi. En raison des émissions sonores, les zones artisanales ne sont pas directement voisines des zones d’habitation. Elles sont généralement situées en périphérie. Là, c’est la connexion au réseau routier qui prime, tandis que d’autres critères, comme la vue, l’ensoleillement ou la proximité des écoles et des garderies importent peu.
Taux de vacance: Des taux de vacance de 10 à 15% ne sont pas inhabituels. Tandis que de tels taux seraient alarmants pour des logements, ils sont à considérer de manière positive pour les surfaces artisanales et industrielles. Si un locataire déjà installé souhaite s’agrandir, il pourra ainsi le faire sur le même site. De même qu’il est possible de réorganiser les surfaces entre les locataires existants afin de créer un nouvel espace d’un seul tenant. Dès lors, un cadre flexible et une gestion active du portefeuille permettent d’optimiser le rendement.
Financement: Le groupe d’investissement de la fondation d’investissement REMNEX vise à terme un endettement de 15-20%. Les emprunts hypothécaires permettent un financement aussi bien à court qu’à long terme. Les financements à court terme apportent de la flexibilité au moment des achats et des ventes d’objets. Tout besoin en capital supplémentaire sera couvert par des augmentations de capital.
Public cible: Face à la persistance des taux d’intérêts bas, de nombreux investisseurs institutionnels sont «contraints» de continuer à investir dans l’immobilier classique. Les surfaces industrielles et commerciales sont un segment de niche intéressant, avec des prix attractifs et des rendements correspondants. Sans capital emprunté, des rendements situés entre 4 et 6% sont tout à fait atteignables.
Agio de fonds investis en immobilier artisanal et industriel: les agios des fonds cotés investis en immobilier artisanal et industriel se situent entre 0% et 60% selon leur degré de spécialisation.
Comme pour l’ensemble de l’économie, toute prévision pour le secteur immobilier est aujourd’hui difficile, puisque personne ne sait combien de temps la crise de la Covid-19 va encore durer. Un effondrement de l’économie n’a toutefois pas eu lieu pour le moment. Le taux de chômage s’est largement stabilisé sans doute grâce à l’aide financière rapide et simple mise en œuvre par la Confédération, sous la forme de crédits et de chômage partiel.
Le moral des PME suisses, actuellement bon, est source d’optimisme. Plus des deux tiers des entreprises interrogées par la Raiffeisen au 2ème semestre 2020 estiment que la crise de la Covid-19 pèsera durant les douze prochains mois mais qu’elle ne laissera que peu de traces par la suite. Les rapports financiers cette année seront toutefois un facteur déterminant pour beaucoup d’investisseurs. «Le secteur artisanal continue à travailler», dit Rolf Bach. «L’évolution du contexte économique mondial a remis le critère de la disponibilité des produits au centre. Cela oblige à réfléchir différemment et en partie à reconfigurer la flexibilité des chaînes d’approvisionnement actuelles».
Source: iazi cifi