Parmi les nombreux contrats immobiliers qu’il est possible de signer dans le cadre d’un projet visant à faire de vous un propriétaire, la promesse de vente est assurément l’acte le plus courant.

Elle est un contrat immobilier signé devant notaire par un acheteur et un vendeur lorsque certains détails relatifs à la vente sont encore flous. Aussi, contrairement à ce que certains pensent parfois, la promesse de vente est un avant-contrat qui n’implique aucun transfert de propriété.

La promesse de vente doit en réalité être perçue comme une option offerte par le propriétaire (aussi appelé le promettant) à un acheteur d’acquérir son bien immobilier à un prix déterminé. Bien évidemment, cette option n’est valable qu’un temps et ce sont les deux parties qui définissent ensemble la durée de validité de la promesse de vente.

Au moment où cette dernière est conclue, l’acquéreur va toutefois verser, en contrepartie de l’option qui lui est accordée, une indemnité d’immobilisation. Généralement, le montant de cette dernière correspond à 10% du prix de vente mais elle peut être négociée entre les deux parties et donc être revue à la hausse ou à la baisse.

La conclusion d’une promesse de vente, et après ?

Dès lors qu’un acheteur et un vendeur ont convenu des termes de la promesse de vente et que cette dernière a été signée devant le notaire, 3 situations peuvent intervenir :

  • L’acheteur décide de lever l’option dans le délai imparti et un contrat de vente est établi. Le montant payé par l’acquéreur est alors le prix du bien auquel est soustraite l’indemnité d’immobilisation
  • L’acheteur ne lève finalement pas l’option dans le délai défini. Le vendeur peut alors de nouveau proposer son bien à d’autres éventuels acquéreurs. Il conserve également tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation préalablement versée.
  • Le propriétaire du bien ne respecte pas l’option qu’il a accordé à l’acheteur et décide de ne plus vendre ou de vendre à un tiers alors même que le délai de validité de la promesse de vente n’est pas atteint. Dans cette situation pas si rare qu’il n’y parait, le propriétaire doit rembourser l’indemnité d’immobilisation et pourra être amené à verser des dommages-intérêts si l’acheteur l’exige.

Pour être complet, une quatrième situation est possible : celle où l’acheteur lève l’option mais fait finalement face au refus du propriétaire de vendre. Ce dernier doit alors rembourser l’indemnité d’immobilisation et verser des dommages-intérêts. En cas de plainte auprès des tribunaux compétents, la justice peut même officialiser la transaction contre le gré du propriétaire.

La promesse d’achat, un avant-contrat à traiter avec prudence

Construit sur le même modèle que la promesse de vente, la promesse d’achat consiste pour un acheteur à s’engager à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Ayant dû faire l’objet d’une acceptation par le vendeur, cette promesse d’achat n’est créatrice d’obligations que pour l’acheteur.

En effet, dès lors que le vendeur accepte la proposition, l’acheteur fait face à une obligation d’acheter. C’est pour cette raison que cet avant-contrat a évolué avec la pratique.

Désormais, les acheteurs y intègrent des conditions suspensives telles l’obtention du prêt hypothécaire ou le respect d’un court délai de réflexion.

Pour autant, malgré ces évolutions qui ont permis de mieux protéger l’acheteur, cet avant-contrat est à traiter avec la plus grande prudence surtout si vous n’avez pas de conseiller juridique pour vous accompagner dans votre projet.

source: Gerofinance