En Suisse, l’acquisition d’un bien immobilier par les étrangers est régie par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, connue aussi sous les noms de Lex Friedrich ou Lex Koller).
Selon celle-ci, l’acquisition d’un immeuble par une personne à l’étranger est en principe subordonnée à l’autorisation de l’autorité cantonale compétente (à Genève : Direction des affaires juridiques du Département de l’économie, de l’emploi et des affaires extérieures).
On entend par personne à l’étranger les personnes physiques n’ayant pas le droit de s’établir en Suisse. En revanche, dans de nombreux cas, les ressortissants étrangers ne sont pas soumis à cette législation. Ainsi:
- Les étrangers au bénéfice d’un permis C, quelle que soit leur nationalité, peuvent acheter librement un ou plusieurs biens immobiliers, pour autant qu’elles agissent pour leur propre compte et que le financement de l’achat ne provienne pas de façon prépondérante (plus de 80%) de l’étranger.
- Les ressortissants des pays membres de l’Union européenne ne sont pas assujettis à la LFAIE dans la mesure où ils ont un domicile effectif et légal en Suisse; ils peuvent donc acquérir des objets immobiliers dans la même mesure que les citoyens suisses et les détenteurs d’un permis C.
- Les étrangers non européens au bénéfice d’un permis B (ou équivalent) peuvent en principe acheter sans autorisation un logement pour autant que celui-ci devienne leur domicile principal.
- Tous les étrangers, quels que soient leur nationalité et leur lieu de domicile, peuvent acquérir un bien immobilier pour autant que celui-ci soit entièrement voué à des activités économiques (commerces, bureaux, entrepôts, ateliers, etc.).
Dans tous les autres cas, une autorisation est indispensable pour obtenir le droit d’acquérir un immeuble en Suisse.
Lorsque l’acquéreur est une société, la question de l’assujettissement à la LFAIE est plus délicate. Elle nécessite une analyse détaillée de l’actionnariat et de la situation financière de l’entreprise, täches accomplies par le notaire.
En cas d’héritage, seuls les héritiers légaux au sens du droit suisse, quels que soient leur nationalité et leur lieu de domicile, peuvent devenir sans restriction propriétaires de l’objet immobilier hérité. A noter que les fonctionnaires internationaux au bénéfice d’une carte de légitimation délivrée par le Département fédéral des affaires étrangères (DFAE) sont assimilés à l’une ou l’autre des catégories précédentes selon leur statut, leur pays d’origine et le nombre d’années passées en Suisse.
Des questions à éclaircir
- De nationalité portugaise, je suis marié depuis quatre ans à une Suissesse. Pouvons-nous acquérir notre logement principal à Genève?
- Originaire des Etats-Unis, je travaille depuis neuf ans à l’Organisation mondiale du commerce. Je souhaite acquérir un logement à Genève. Ai-je besoin d’une autorisation? A qui dois-je m’adresser?
- Je suis au bénéfice d’un permis C depuis trois mois. Puis-je raisonnablement me mettre à la recherche d’un logement à acheter?
- Je suis assujetti à la LFAIE mais cherche à implanter ma société en Suisse: est-ce possible?
- Je suis française, domiciliée à Annecy, mais travaille à Genève. Je désire y acquérir un studio pour y passer la semaine, à l’exclusion des week-ends pendant lesquels je pense rentrer chez moi. Dois-je obtenir une autorisation?