ESPAGNE IMMOBILIER: conseils avant d’acheter un bien immobilier

La réputation de la Costa Del Sol n’est plus à faire ! Avec plus de 300 jours de soleil et un climat doux et tempéré toute l’année, elle séduit par la proximité de la mer, des plages, de sa culture et de sa gastronomie andalouse en particulier. La présence de certains des plus beaux golfs au monde achève le tableau idyllique. Les facilités d’accès à la Côte, via l’aéroport de Malaga, ses autoroutes, son train à grande vitesse et ses nombreux ports permettent de relier la destination en un temps record. Cette région idéale est devenue très recherchée tant pour le tourisme de courte période que pour les plus longs séjours en hiver voire même pour y passer le reste de ses jours.

Le marché immobilier, après la grave crise de la période 1999-2009, est aujourd’hui plutôt stable voire même en faible progression.

Le nombre de constructions neuves est en hausse constante et la quantité de propriétés de seconde main à vendre toujours élevée. Il est donc prudent de considérer sa future acquisition comme un réel investissement immobilier sur le long terme et de suivre certains conseils :

1

IDENTIFIER LES CRITÈRES DE CHOIX ET LES PRIORITÉS DU BIEN RECHERCHÉ

Avant l’acquisition d’un bien, il faut avant tout penser à ce qu’on veut et ce qu’on ne veut pas. Et penser aussi à l’avenir, lorsque la famille s’agrandira, quand l’âge sera plus avancé ou en cas de revente.

Le plus facile est d’établir la liste de tous les critères, selon leurs priorités, par exemple :

Budget – Neuf ou Ancien – Maison ou Appartement – Rez-de-Chaussée ou Etage – Nombre de chambres / Salle de bains – Nombre de m2 – Terrasse / Balcon – Vue mer – Vue montagne – Parking privé ou Commun – Garage privé ou Commun – Piscine privée ou Commune – Cave – Grenier ou espace de stockage – Animaux admis – Avec ascenseur et/ou escaliers – Possibilité de louer le bien pour un logement de vacances – Air Conditionné – Meublé ou non etc…

2

REPÉRER LA RÉGION, ÉTUDIER SES CARACTÉRISTIQUES, CHOISIR UN LIEU

Acheter un nouveau logement est aussi et avant tout un choix réfléchi en fonction d’un lieu, son environnement, sa localité, à la ville ou la campagne par exemple.

La proximité des écoles, des hôpitaux, des centres commerciaux, de l’aéroport, des transports en commun, des activités sportives, etc… à pied ou en voiture sont autant de facteurs importants pour choisir la meilleure localisation de sa future acquisition.

En villégiature, l’importance peut-être la proximité de la mer, des plages, de la digue ou du bord de mer pour les promenades. Ou alors le choix du centre-ville pour faire les courses à pied. 

Quoi qu’il en soit, il faut aussi observer le développement de l’urbanisme de la localité souhaitée et imaginer sa projection dans 10 ans. Certaines urbanisations s’agrandissent à outrance et s’orientent plus vers des « ghettos » à touristes.

Enfin, se poser les bonnes questions : je veux habiter en ville ? Malaga est la 6ème plus grande ville d’Espagne et offre de nombreux avantages mais si je veux le calme absolu ? J’aime le strass et les paillettes ? Marbella et Puerto Banus sont des options privilégiées mais à quel prix ?

3

CHOISIR UN TYPE DE BIEN AU BON PRIX

Acheter un nouveau chez soi ou une seconde résidence mérite de bien réfléchir au type de bien idéal : Maison ou appartement ? Neuf ou ancien ?

Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Il faut analyser ses besoins et répondre aux questions essentielles : quelle superficie ? avec ou sans étage ? avec ou sans travaux ? quelle exposition ? 

Et puis se renseigner sur les prix du marché. Quel est le prix moyen au m2 du ou des quartiers recherchés. Vous avez à votre disposition un outil imparable: internet. Aujourd’hui, les acheteurs ont l’avantage de pouvoir comparer des centaines d’offres immobilières entre elles et vérifier la tendance générale.

La qualité de la construction a son importance dans votre choix. Une maison ou un appartement nécessite de l’entretien et les frais liés doivent être pris en compte. 

Les différents types de matériaux, la toiture, la qualité de l’isolation thermique, les moyens d’insonorisation phoniques sont autant d’arguments qui peuvent jouer lors d’une négociation du prix de vente.

Des rénovations sont-elles à prévoir ? Des travaux ont-ils été effectués récemment? Si vous optez pour un bien immobilier nécessitant quelques travaux, chiffrez-les toujours avec des professionnels avant de faire une offre d’achat car les travaux engagent forcément des dépenses supplémentaires ! Ces devis pourront également vous servir lors de la réalisation d’une offre d’achat.

4

CHOISIR UNE AGENCE IMMOBILIÈRE OFFICIELLE CONNUE OU RECONNUE 

L’immobilier est un secteur professionnel qui devrait appartenir à des agents professionnels. L’Espagne n’imposant aucune légalisation en matière de reconnaissance professionnelle pour les agents immobiliers, chacun est libre de proposer ses services pour l’achat, la vente ou la location sur l’ensemble des biens disponibles dans le pays. En effet, il n’est pas étonnant de rencontrer des anciens serveurs, plagistes ou encore chauffeurs se reconvertir dans l’immobilier sur la Costa Del Sol.

Avec, hélas, des dérives ou plaintes récurrentes suite à l’incapacité ou la méconnaissance du secteur par ces soi-disant «professionnels».

Vérifier la réputation de l’agence, ses informations légales, ses activités sur le web et les réseaux sociaux, ses témoignages de clients, ses biens déjà vendus etc… est une bonne façon de découvrir la qualité et le sérieux de votre intermédiaire.

5

FIXER SON BUDGET MAXIMUM 

Acheter un bien immobilier est toujours un événement excitant et peut parfois  faire perdre la notion de l’équilibre du budget et des dépenses consenties. Le premier conseil est de s’en tenir absolument à l’enveloppe budgétaire prévue pour l’achat sans mettre sa situation en péril ni perdre toutes ses économies.

Pensez aussi à l’avenir et à vous préserver de tout besoin financier imprévu. Le rôle de l’agent immobilier est de vous montrer le bien idéal qui répond si possible à tous vos critères et surtout dans le strict respect du budget consenti.

6

ETUDIER LES DÉPENSES EXTRA

Acheter une nouvelle maison ou un appartement, c’est aussi devoir faire face à de nombreuses dépenses directes ou indirectes. La plupart des factures directes sont connues : frais d’achat et de notaire, précompte immobilier, frais de communauté, consommation d’eau, d’électricité, de gaz, d’internet, soit toutes vos consommations individuelles d’énergies.

Les postes de dépenses imprévisibles peuvent provenir notamment des modifications d’installations désuètes ou manquantes comme nouveau compteur d’eau, d’électricité, de la fibre optique ou encore des travaux de réfection et rénovation des bâtiments prévus par la communauté: façades, égouts, canalisations, piscine, parking, jardins etc…

Il est absolument nécessaire de réclamer les derniers comptes rendus des assemblées générales de la communauté et vérifier avec l’agent immobilier et l’avocat les dettes encore en cours qui peuvent grever le bien.

7

VÉRIFIER TOUS LES DOCUMENTS

Acheter un bien à l’étranger est évidemment plus complexe que dans son pays d’origine. Outre les problèmes de langue et de traduction, certaines lois et leurs applications diffèrent. En Espagne, les conseils et services d’un avocat ne sont pas obligatoires mais indispensables dans le plus grand intérêt de l’acheteur.

Il est impératif qu’un professionnel mandaté par l’acheteur vérifie toutes les mentions légales écrites ou à compléter : informations et descriptif détaillés du bien, procédure et précisions de la transaction, nom des vendeurs et acheteurs, acompte ou solde et prix de la vente, dettes ou pénalités à débiter, servitudes etc…

L’homme de loi accompagne l’acquéreur dans toutes les démarches de la procédure d’achat et lui permet de se prémunir de toute mauvaise surprise. En cas d’erreur, il en endossera l’entière responsabilité. Il aura même la charge de mettre à jour l’ensemble des contrats d’énergie, d’y renoncer ou de les transférer au nom des nouveaux habitants.

La fonction du notaire est, en Espagne, purement administrative. En effet, son rôle est de certifier juridiquement l’acte de vente, sa conformité et sa validité en présence des acheteurs et vendeurs (mais sans représenter leurs intérêts).

8

PRENDRE CONNAISSANCE DU RÈGLEMENT DE LA COMMUNAUTÉ

Acheter un logement dans une «urbanisation» en Espagne, implique dans de nombreux cas, de faire partie de la « communauté » qui la gère à travers un règlement. 

Par exemple, en ce qui concerne les restrictions de l’utilisation ou les horaires d’accès de la piscine, les couleurs des peintures extérieures, les couvertures de terrasses, les problèmes de parking toujours complet, les animaux domestiques non admis etc… les décisions de la communauté peuvent parfois frustrer l’épanouissement des nouveaux propriétaires. Et certaines règles, parfois absurdes ou totalement abusives, vont réellement empêcher l’acheteur de jouir pleinement de l’utilisation de son logement et des facilités du complexe. Il est indispensable de prendre connaissance du règlement avant de passer le cap de la première signature.

9

FAIRE UNE OFFRE 

Pour officialiser l’achat d’une propriété, la première étape est de réaliser une offre via l’agence ou l’avocat mandaté. 

Un acompte minimum sera toujours réclamé pour confirmer cette offre d’achat.

Il faut s’assurer que cette transaction sera bien mentionnée sur un document officiel signé par les parties.

Attention, emprunter pour l’achat d’un bien à l’étranger ne permet pas d’obtenir un crédit qui couvre 100% du montant de l’achat. Les institutions financières espagnoles sont plutôt réservées sur les financements d’achats de biens par des étrangers. Les quotités de prêts sont assez faibles (souvent maximum 70%) et à des conditions strictes voire moins avantageuses que les offres normales de crédit.

Il est donc important de s’informer auprès de plusieurs organismes de crédits, de faire jouer la concurrence et d’analyser les offres avec tous les paramètres de remboursements sur le long terme.

10

GARDER LA TÊTE FROIDE

Parce qu’investir dans l’immobilier est un sacré challenge et qu’il ne faut pas se tromper, il vaut mieux garder la tête froide et ne pas se laisser influencer par les avis de l’entourage extérieur. La décision finale doit appartenir uniquement aux principaux intéressés, ceux qui vont réellement vivre dans la propriété.

Vous êtes propriétaires, et pourtant, vous allez peut-être devoir faire face à des difficultés inattendues. La réputation de la nonchalance espagnole n’est pas fausse et peut entraîner des frustrations. Les corps de métier peuvent se succéder sans pour autant régler les problèmes, effectuer les rénovations correctement ou dans les temps. Certaines démarches administratives décourageantes et énergivores sont susceptibles de ralentir la bonne installation.

Un nouveau bien nécessite de s’en occuper en « bon père de famille ».

Les nouveaux propriétaires prendront une assurance pour l’habitation, en cas de vol, incendie ou destruction. Là aussi, il est important de lire les conditions générales de couverture de l’ensemble des contrats.

Votre Villa ou Appartement en Espagne: Appartement & Maison/Villa

Comparer les annonces

Comparer